Eigenbedarfskündigung Hamburg

Immobilie: Wohnung oder Haus in Hamburg wegen Eigenbedarf kündigen: Eine Eigenbedarfskündigung ist eine Form der ordentlichen Kündigung im Mietrecht, die es Vermietern erlaubt, einen bestehenden Mietvertrag zu beenden, weil sie die Mietwohnung oder das Haus für sich selbst, nahe Angehörige oder eine dem Haushalt zugehörige Person benötigen. Eigenbedarf anmelden kann man in Hamburg für folgende Immobilienarten: eine Eigentumswohnung (Mietwohnung), ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder auch für ein Reihenhaus.

 

1. Gesetzliche Grundlage

Die Eigenbedarfskündigung ist im deutschen Mietrecht, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), geregelt. Die relevanten Paragraphen sind:

  • § 573 BGB - Ordentliche Kündigung des Vermieters: Hier wird explizit die Eigenbedarfskündigung erwähnt. Der Vermieter kann dem Mieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
  • § 574 BGB - Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung: Der Mieter hat das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde, beispielsweise wegen schwerer Krankheit oder hohem Alter.
  • § 573c BGB - Kündigungsfristen: Hier sind die Kündigungsfristen geregelt. Sie betragen in der Regel drei Monate, können sich aber je nach Dauer des Mietverhältnisses auf bis zu neun Monate verlängern.

 

2. Kündigungsgrund Eigenbedarf

Der Vermieter muss in der Kündigung klar und detailliert begründen, für wen er die Wohnung oder das Haus benötigt. Es reicht nicht aus, einfach "Eigenbedarf" zu nennen. Es müssen folgende Punkte dargelegt werden:

  • Person des Eigenbedarfs: Der Vermieter muss angeben, für wen er die Wohnung (ein Wohnrecht für Angehörige) benötigt, z.B. für sich selbst, Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, Geschwister, Getrenntlebende Ehepartner (ohne schon eingereichte Scheidung),  Eingetragene Lebenspartner (ohne laufenden Aufhebungsvertrag), Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern sowie Cousins und Cousinen.
  • Konkrete Nutzung: Es muss erläutert werden, warum die Wohnung oder das Haus genau für diese Person benötigt wird. Beispielsweise könnte es sein, dass ein erwachsenes Kind aufgrund einer neuen Arbeitsstelle in der Nähe der Wohnung lebt oder der Vermieter die Wohnung im Alter nutzen möchte.

Der Bedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar sein. Wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben, etwa um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, spricht man von einer "vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung", die rechtliche Konsequenzen haben kann.

 

3. Besondere Situation in Hamburg

In Hamburg, wie auch in anderen Großstädten, spielt die Wohnraumsituation eine große Rolle. Hamburg ist bekannt für seinen knappen Wohnungsmarkt, was die Eigenbedarfskündigung oft zu einem besonders sensiblen Thema macht. Einige besondere Regelungen und Probleme können in diesem Zusammenhang auftreten:

  • Sozialer Wohnungsbau und Kündigungsschutz: In Hamburg gibt es viele Wohnungen, die dem sozialen Wohnungsbau unterliegen. Hier gelten strengere Regeln, und eine Eigenbedarfskündigung ist oft schwieriger durchzusetzen. Mieter von sozial geförderten Wohnungen haben in der Regel einen stärkeren Kündigungsschutz.
  • Härtefallregelung: In Hamburg wird dem Schutz von Mietern, die sich in einer schwierigen Lage befinden (z.B. Alter, Krankheit, geringe Einkünfte), besonderes Gewicht beigemessen. Solche Mieter können sich auf die Härtefallregelung (§ 574 BGB) berufen, um der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen.
  • Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: In Hamburg sind Mietwohnungen durch die sogenannte Umwandlungsverordnung geschützt, die es erschwert, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Der Mieter genießt hier in der Regel besonderen Schutz, sodass Eigenbedarfskündigungen in umgewandelten Wohnungen schwieriger durchsetzbar sind.
Bild Eigenbedarfskündigung
Vermietete Eigentumswohnung (Mietwohnung), Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus in Hamburg wegen Eigenbedarf kündigen.

4. Probleme und Herausforderungen bei der Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht immer leicht durchzusetzen, und es können verschiedene Probleme auftreten:

 

a) Fehlende oder unzureichende Begründung

Der Vermieter muss den Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar darlegen. Wird dies nicht ausreichend begründet oder erscheint der Eigenbedarf vorgeschoben, kann der Mieter die Kündigung anfechten. Vor Gericht wird dann geprüft, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorliegt oder nur als Vorwand dient.

 

b) Härtefallregelung

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte darstellt. Typische Beispiele sind:

  • Fortgeschrittenes Alter: Ältere Mieter, die bereits lange in der Wohnung leben, können unter Umständen nicht gekündigt werden.
  • Schwerwiegende Krankheit: Ein gesundheitlicher Zustand, der durch den Umzug verschlechtert werden könnte, kann als Härtegrund anerkannt werden.
  • Schwierigkeiten, Ersatzwohnraum zu finden: Besonders in Städten wie Hamburg, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, kann es für Mieter schwer sein, eine vergleichbare Wohnung zu finden. Auch dies kann ein Härtefall sein.

c) Fristen und Formfehler

Die Kündigung muss schriftlich und fristgerecht erfolgen. Zudem müssen die Kündigungsfristen eingehalten werden. Je nach Mietdauer können diese bis zu neun Monate betragen.

 

d) Vorgetäuschter Eigenbedarf

Falls der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht, um den Mieter loszuwerden, kann der Mieter Schadensersatz fordern. Der Mieter kann nach dem Auszug z.B. erfahren, dass die Wohnung nicht wie angekündigt vom Vermieter genutzt wird, sondern erneut vermietet oder verkauft wurde.

 

e) Kündigungsschutz für bestimmte Mietergruppen

In Hamburg gibt es besonderen Kündigungsschutz für Menschen mit geringem Einkommen, ältere Personen oder solche, die in sozialen Wohnungsbauprojekten leben. Diese Personen haben oft einen besonderen Kündigungsschutz, was eine Eigenbedarfskündigung erschwert.

 

5. Fazit

Die Eigenbedarfskündigung ist ein stark reglementiertes Mittel, um ein Mietverhältnis zu beenden, wenn der Vermieter die Immobilie selbst benötigt. Sie ist insbesondere im angespannten Wohnungsmarkt in Hamburg ein heikles Thema. Eigentümer sollten stets sicherstellen, dass der Eigenbedarf gut begründet und transparent dargelegt ist, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Mieter wiederum haben einige Möglichkeiten, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren, insbesondere durch die Härtefallregelungen.

 

Die Rechtsprechung in Deutschland, gerade in Städten mit hohem Wohnungsdruck wie Hamburg, legt einen großen Fokus auf den Schutz von Mietern. Daher ist es ratsam, im Zweifelsfall fachkundige Beratung einzuholen, um als Vermieter gut informiert zu sein.

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