Mehrfamilienhaus in Hamburg in Eigentumswohnungen umwandeln – Informationen für Eigentümer, die ihr Zinshaus verkaufen möchten

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Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Hamburg von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann für Eigentümer eine gute Möglichkeit sein, den Wert der Immobilie zu erhöhen oder einzelne Wohnungen zu verkaufen. Dieses Vorgehen (Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Hamburg in Eigentumswohnungen) unterliegt jedoch harten Regulierungen, insbesondere in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung. Im Folgenden finden Sie alle wichtigen Informationen zur Rechtslage und den entsprechenden Voraussetzungen.

 

Genehmigungspflicht für die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

In Hamburg bleibt die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern von Mietwohnungen in Wohnungseigentum in zentralen Wohnlagen für weitere fünf Jahre bis zum 31. Dezember 2029 genehmigungspflichtig (zeitlich begrenztes "Umwandlungsverbot"). Diese Regulierung dient dem Schutz der Wohnungsmieter vor Verdrängung und basiert auf der Verlängerung der entsprechenden Rechtsverordnung durch den Hamburger Senat am 8. Oktober 2024.

 

Für die folgenden Gebiete in Hamburg wurden bisher Soziale Erhaltungsverordnungen erlassen:

  • Südliche Neustadt
  • St. Georg
  • St. Pauli / Karolinenviertel (Karoviertel)
  • Nördliche Neustadt
  • Sternschanze (Schanzenviertel / Schanze)
  • Osterkirchenviertel
  • Altona Altstadt
  • Ottensen
  • Bahrenfeld Süd
  • Altona-Nord
  • Eimsbüttel-Süd
  • Eimsbüttel / Hoheluft West / Stellingen Süd
  • Eilbek

Für folgende Gebiete / Stadtteile wurde ein Beschluss für den Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung vorgenommen:

  • Borgfelde
  • Barmbek Nord
  • Barmbek-Süd
  • Jarrestadt

Die aktuelle Umwandlungsverordnung gilt noch bis zum 31. Dezember 2024. Ab dem 1. Januar 2025 tritt die neue Verordnung in Kraft und bleibt bis zum 31. Dezember 2029 gültig. Rechtsgrundlage ist hier der § 172 Abs. 1 Satz 4 Baugesetzbuch (BauGB).

// Vorkaufsrecht der Hansestadt Hamburg

 

In Gebieten mit einer sozialen Erhaltungsverordnung hat die Stadt Hamburg ein Vorkaufsrecht bei Immobilienkaufverträgen. Bei jedem Verkauf eines Mehrfamilienhauses wird geprüft, ob dieses Recht ausgeübt werden soll, um die Ziele der sozialen Erhaltungsverordnung zu sichern. Der Käufer kann dies jedoch durch eine Abwendungsvereinbarung verhindern, indem er sich vertraglich verpflichtet, die Ziele der sozialen Erhaltungsverordnung einzuhalten.

 

Fallbeispiel: Der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG), der zur Hamburger Finanzbehörde gehört, nutzte das Vorkaufsrecht, um den Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit 32 Wohneinheiten in der Hein-Hoyer-Straße in Hamburg-St. Pauli zu verhindern. Verhandlungen mit dem Käufer zur Einhaltung der dort geltenden sozialen Erhaltungsverordnung scheiterten, weshalb die Stadt zum Schutz der Bewohner eingriff. Dies war das erste Zinshaus, bei dem die Stadt Hamburg ihr Vorkaufsrecht ausübte – weitere folgten.


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Weiterer Vorbehalt einer Genehmigung nach § 250 Baugesetzbuch (BauGB)

Ergänzend zur Umwandlungsverordnung nach § 172 BauGB greift in Hamburg seit 2022 eine weitere Regelung nach § 250 BauGB. Diese wurde durch das Baulandmobilisierungsgesetz eingeführt und soll auf die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg reagieren.

 

Nach § 250 BauGB ist die Umwandlung von Wohnimmobilien (Zinshaus: Mehrfamilienhaus / Mietshaus in Hamburg) mit mehr als fünf Wohnungen auch außerhalb von Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung genehmigungspflichtig. Gibt es in einem Gebiet keine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB – etwa, weil sich im Mehrfamilienhaus nicht mehr als sechs Wohnungen befinden –, bleibt dennoch die Genehmigungspflicht nach § 172 BauGB bestehen. Zuständig ist das jeweilige Bezirksamt in Hamburg.

 

Entwicklung seit Einführung der Regulierungen

Seit dem Inkrafttreten der zusätzlichen Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB (Verbot der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Hamburg) im Jahr 2022 ist die Zahl der Umwandlungen in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung (auch als Milieuschutz bezeichnet) laut der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen stark zurückgegangen. Die beiden Verordnungen nach § 172 und § 250 BauGB ergänzen sich und agieren zusammen, um den Wohnungsmarkt in Hamburg zu stabilisieren und Mieter vor einer Gentrifizierung in ihrem Wohnviertel zu bewahren.

 

Was heißt das für Eigentümer?

Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Hamburg, die eine Umwandlung in Eigentumswohnungen planen, sollten sich rechtzeitig über die geltenden Genehmigungsvorschriften informieren. In vielen Fällen ist eine Aufteilung weiterhin möglich, jedoch ist eine Genehmigung erforderlich.

 

Zusammenfassung

Die Soziale Erhaltungsverordnung in Hamburg dient dem Schutz der sozialen Struktur in bestimmten Gebieten. Sie soll sicherstellen, dass die vorhandenen Mietwohnverhältnisse erhalten bleiben und durch bauliche oder nutzungsbedingte Veränderungen keine Verdrängung der Bewohner stattfindet.

 

Wenn ein Gebäude (z.B. ein Zinshaus wie ein Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus und Gewerbeimmobilie in Hamburg) in einem Gebiet mit Sozialer Erhaltungsverordnung liegt, müssen Eigentümer folgende Maßnahmen bei der zuständigen Behörde beantragen und genehmigen lassen:

 

Abriss von Gebäuden oder Gebäudeteilen

Jede Form von Abriss innerhalb eines solchen Gebiets bedarf einer behördlichen Zustimmung.

 

Baumaßnahmen und Modernisierungen

Umbauten, Ausbauten und Erweiterungen, die den Wohnwert steigern und potenziell zu Mieterhöhungen führen könnten, sind genehmigungspflichtig. Dazu gehören unter anderem:

  • Der Einbau von Balkonen oder Fahrstühlen
  • Umfangreiche Grundrissänderungen
  • Dachgeschossausbauten

Nutzungsänderungen

Sollten Mietwohnungen in Hamburg in anderweitig genutzte Räume (z. B. Gewerbeflächen) umgewandelt werden, ist ebenfalls eine Genehmigung erforderlich.

 

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Diese Maßnahme unterliegt strengen Regelungen, um die Verdrängung von Mietern zu verhindern.

 

Mit diesen Regelungen trägt die Soziale Erhaltungsverordnung aktiv dazu bei, bezahlbaren Wohnraum und die soziale Struktur in den betroffenen Gebieten in Hamburg zu sichern.

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