Vorkaufsrecht Stadt Hamburg

Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzlich geregeltes Instrument, das es der Stadt Hamburg ermöglicht, bei bestimmten Immobilienverkäufen – beispielsweise beim Verkauf eines Zinshauses (Mehrfamilienhaus) – anstelle des Käufers in den Kaufvertrag einzutreten. Dies geschieht zu exakt denselben Bedingungen, die zuvor zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart wurden. Es handelt sich dabei nicht um ein generelles Kaufverbot, sondern um ein stadtentwicklungspolitisches Mittel zur Umsetzung sozialer oder städtebaulicher Ziele.

Wann und wie wird das Vorkaufsrecht der Stadt Hamburg ausgeübt?

Die Stadt Hamburg kann ihr Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der vollständigen Mitteilung über den notariell beurkundeten Kaufvertrag beim zuständigen Bezirksamt ausüben. Der Ablauf ist wie folgt:

• Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Notar verpflichtet, diesen gemäß § 28 BauGB der zuständigen Behörde zu übermitteln.

• Die Stadt prüft daraufhin, ob in diesem Fall ein Vorkaufsrecht besteht.

• Besteht ein Vorkaufsrecht, kann die Stadt Hamburg dieses durch Verwaltungsakt ausüben.

• Der ursprünglich vorgesehene Käufer wird dadurch durch die Stadt als Käufer ersetzt – zum identischen Kaufpreis und unter gleichen Vertragsbedingungen.

Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten in Hamburg

Besonders relevant ist das Vorkaufsrecht in den sogenannten sozialen Erhaltungsgebieten – auch als Milieuschutzgebiete bekannt. Diese werden nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausgewiesen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten und die Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte zu verhindern.

Aktuell gibt es in Hamburg folgende soziale Erhaltungsgebiete (sogenannte Gebiete mit „Milieuschutz“):

• Südliche Neustadt (seit 1995)

• St. Georg (2012)

• St. Pauli inkl. Karolinenviertel (2012)

• Sternschanze (2013)

• Osterkirchenviertel (2013)

• Altona-Altstadt (2014)

• Eimsbüttel-Süd (2014)

• Ottensen (2016)

• Bahrenfeld-Süd (2016)

• Nördliche Neustadt (2018)

• Eimsbüttel / Hoheluft-West / Stellingen-Süd (2018)

• Altona-Nord (2019)

• Eilbek (2020, Bezirk Wandsbek)

Gebiete mit Aufstellungsbeschluss für eine soziale Erhaltungsverordnung:

• Borgfelde

• Barmbek-Nord

• Barmbek-Süd

• Jarrestadt

In diesen Gebieten kann die Hansestadt Hamburg ihr Vorkaufsrecht insbesondere dann ausüben, wenn der Käufer nicht bereit ist, eine sogenannte Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen. In dieser verpflichtet sich der Käufer unter anderem dazu:

• keine Umwandlung in Eigentumswohnungen (nach WEG) vorzunehmen,

• keine Luxusmodernisierungen durchzuführen,

• die Mieten im Rahmen des bisherigen Niveaus zu halten.

Ohne eine solche Vereinbarung kann die Stadt Hamburg von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und den Kauf übernehmen.

Weitere Anwendungsfälle für das Vorkaufsrecht

Neben Milieuschutzgebieten gibt es weitere rechtliche Grundlagen, auf deren Basis das Vorkaufsrecht greifen kann:

• Grundstücke, die laut Bebauungsplan für öffentliche Zwecke (z. B. Grünflächen, Verkehrsflächen) vorgesehen sind

• Gebiete städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen

• Sanierungsgebiete nach dem BauGB

• Grundstücke in unmittelbarer Nähe öffentlicher Einrichtungen

• Grundstücke mit bestehendem oder geplanten Erbbaurecht

Ob im Einzelfall ein Vorkaufsrecht besteht, entscheidet die zuständige Behörde nach Prüfung des Kaufvertrags.

Wie kann man als Verkäufer oder Immobilienmakler in Hamburg vorsorgen?

Ein Verkauf innerhalb eines potenziellen Vorkaufsrechtsgebiets erfordert sorgfältige Vorbereitung. Wir empfehlen folgende Maßnahmen:

• Lageanalyse: Prüfung, ob sich die Immobilie in einem Erhaltungs-, Sanierungs- oder Entwicklungsgebiet befindet

• Negativzeugnis beantragen: Das Bezirksamt kann ein sogenanntes Negativzeugnis ausstellen, das bestätigt, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder ausgeübt wird

• Abwendungsvereinbarung einplanen: Frühzeitig mit dem Käufer abstimmen, ob dieser zu einer entsprechenden Vereinbarung bereit ist

• Fachliche Beratung: Ein erfahrener Makler oder Gutachter erkennt frühzeitig Risiken und sorgt für eine angepasste Verkaufsstrategie

Warum ist das Vorkaufsrecht für Verkäufer wichtig zu kennen?

Für Eigentümer kann das kommunale Vorkaufsrecht erhebliche Auswirkungen auf den Verkaufsprozess haben:

• Zeitverzögerung: Die Prüfung und mögliche Ausübung kann bis zu zwei Monate dauern

• Käuferwechsel: Die Stadt kann den ursprünglich vorgesehenen Käufer durch sich selbst ersetzen

• Keine Vertragsverhandlung mehr möglich: Die Stadt übernimmt den Kaufvertrag unverändert – Nachverhandlungen sind ausgeschlossen

• Mögliche Zusatzkosten: Rückabwicklung oder Anpassungen können rechtliche und notarielle Kosten verursachen

Daher ist eine frühzeitige, fundierte Beratung durch einen qualifizierten Makler oder Juristen unerlässlich.

Fazit

Das kommunale Vorkaufsrecht ist ein zentrales Instrument der Stadt Hamburg zur Wahrung städtebaulicher und sozialer Interessen. Für Eigentümer und Makler bedeutet dies jedoch: Ein Immobilienverkauf muss sorgfältig vorbereitet sein, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken in Milieuschutzgebieten.

Als erfahrene Immobilienmakler und Gutachter begleiten wir Sie rechtssicher, kompetent und persönlich – von der Wertermittlung bis zur Übergabe.

Alle Angaben ohne Gewähr auf Aktualität und Richtigkeit.